وزارة شئون البلديات والزراعة

قرار رقم (56) لسنة 2009

بإصدار اللائحة التنفيذية للمرسوم بقانون رقم (3) لسنة 1994

بشأن تقسيم الأراضي المعدة للتعمير والتطوير

وزير شئون البلديات والزراعة:

بعد الاطلاع على قانون تنظيم المباني الصادر بالمرسوم بقانون (13) لسنة 1977 المعدل بالمرسوم بقانون رقم ( 15) لسنة 1993.

وعلى قانون التسجيل العقاري الصادر بالمرسوم بقانون رقم ( 15) لسنة 1979 المعدل بالقانون رقم (17) لسنة 2006.

وعلى المرسوم بقانون رقم (2) لسنة 1994 بشأن التخطيط العمراني .

وعلى المرسوم بقانون رقم (3) لسنة 1994 بشأن تقسيم الأراضي المعدة للتعمير والتطوير

على المرسوم بقانون رقم (21) لسنة 1996 بشأن البيئة المعدل بالمرسوم بقانون رقم (8) لسنة 1997

وعلى الممرسوم بقانون رقم (20) لسنة 2002 بشأن تنظيم صيد واستغلال وحماية الثروة البحرية .

وعلى القانون رقم (6) لسنة 2005 بتعديل بعض أحكام  المراسيم بقوانين بشان استملاك الأراضي للمنفعه العامة وتنظيم المباني والتخطيط العمراني وتقسيم الأراضي المعدة للتعميرو التطوير واشغال الطرق العامة

وعلى المرسوم رقم (33) لسنة 2003 بتنظيم وزارة شئون البلديات و االزراعة وتعديلاته  وعلى المرسوم رقم (54) لسنة 2007 بإنشاء هيئة التخطيط والتطوير العمراني ، وعلى الاشتراطات التنظيمية للتعمير بمختلف المناطق في المملكة الصادرة بالقرار رقم (28) لسنة 2009

وعلى القرار رقم (1) لسنة 1994 باللائحة التنفيذية للمرسوم بقانون رقم (2) لسنة 1994 بشأن التخطيط العمراني ، وعلى القرار رقم (2) لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للمرسوم بقانونن رقم (3) لسنةة 1994 بشأن تقسيم الأراضي المعدة للتعمير والتطوير ، وبعد أخذ رأي هيئة التخطيط والتطوير العمراني ، وبناءً على عرض وكيل الوزارة المساعد لشئون التخطيط العمراني ،

قرر اللآتي :

المادة الأولى

يُعمل بأحكام اللائحة التنفيذية للمرسوم بقانون رقم (3) لسنة 1994 بشأن تقسيم الاراضي المعدة للتعمير والتطوير ، المرافقة لهذا القرار

المادة الثانية

يُلغى القرار رقم (2) لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للمرسوم لقانونن رقم (3) لسنة 1994 بشأن تقسيم الأراضي المعدة للتعمير والتطوير

المادة الثالثة

يُنشر هذا القرار واللائحة المرافقة له في الجريدة الرسمية ، ويُعمل بهما من اليوم التالي لتاريخ النشر .

وزير شئون البلديات والزراعة

                                                                       الدكتور جمعة بن احمد الكعبي

صدر بتاريخ :9 ذي القعدة 1430هـ

الموافق: 28اكتـوبر2009م

اللائحة التنفيذية للمرسوم بقانون رقم (3) لسنة 1994

بشأن تقسيم الأراضي المعدة للتعمير والتطوير

الباب االأول

مادة (1)

في تطبيق احكام هذه اللائحة يقصد بالكلمات والعبارات التالية المعاني الموضحة قرين كل منها ما لم يقتض سياق النص خلاف ذلك:

الوزير : الوزير المعني بشئون البلديات والزراعة.

الوزارة : وزارة شئون البلديات والزراعة.

الادارة: شئون التخطيط العمراني.

البلدية المختصة : بلدية المنطقة التي يقع فيها العقار

الجهات المختصة : الجهات الحكومية والهيئات والمؤسسات العامة التي يعين الرجوع إليها في حدود اختصاصاتها المبينة في القوانين والقرارات   ذات العلاقة .

المكاتب الاستشارية المتخصصة: الكاتب أو المؤسسات أو الشركات ذات الاختصاص والتي تقوم بأعمال التخطيط العمراني وتقسيم الأراضيي أو الهندسة أو العمارة أو المساحة وغيرها والمعتمدة لدى الجهات المختصة

التعمير: القيام بعملية البناء أو الاعداد له أو تجزئة الأرض لإقامة منشآت عليها أو الردم لأجل البناء أو الحفر لأجل التعدين أو أيه عمليات فوق أو في باطن الأرض اوو اجراء تغيير اساس في استعمال المباني أو الارض او الفراغات

الرقابة التعميريه :

أ- الموافقة او السماح أو التنظيم او الحد أو المنع للتعمير أو أي عمل يتصل به سواء بشروط محددة أو بغير شروط .

ب-  وضع شروط على أداء الجهة المسئولة لوظيفتها للموافقة أو السماح أو التنظيم أو الحد أو المنع للتعمير أو أي عمل يتصل به سواء وفقا لشروط محددة أو بغير شروط .

الاشتراطات التنظيمية للتعمير : الاشتراطات التنظيمية  للتعمير في مختلف مناطق الدولة والتي يصدر بها قرار من مجلس الوزراء المنصوص عليها في ممادة (20) من قانون تنظيم المباني الصادر بالمرسوم بقانون رقم (13) لنسة 1977 وتعديلاته.

مناطق التعمير : المناطق التي يصدر بتحديدها قرار من الوزير  والتي يطبق عليها الاشتراطات التنظيمية للتعمير .

المناطق المغمورة : هي الأراضي التي تغمرها المياه بصورة دائمة أو جزئية

المخططات المعتمدة: المخططات الهيكلية أو العامة أو التفصيلية التي يتم اعتمادها من قبل الوزير بموجب الصلاحيات الممنوحة له في المرسوم بقانون رقم (2) لسنة 1994 بشأن التخطيط العمراني ولائحته التنفيذية والقرارات الوزارية اللاحقة .

مناطق التخطيط:

أ- المناطق المخططة : المناطق التي تم اعتماد مخططاتها التفصيلية من قبل الوزير التي يتم فيها تحديد الاشتراطات التنظيمية للتعمير وشبكة الحركة الرئيسية فيها .

ب- المناطق تحت التخطيط : تلك المناطق التي يصدر قرار من الوزير يتحديدها ووقف التعمير فيها والأمر  بتخطيطها حيت تثوم الادارة بموجبه بالتنسيق مع الجهات المختصع كل فيما يعينية بإعداد الدراسات والمخططات اللازمة لتلك المناطق تمهيدا لإعداد مخططاتها التفصيلية المستقبلية.

الشارع المعتمد : يقصد به الحيز الذي يفصل بين الأملاك لغرض المرور أو الاستخدام العام والذي تحدده المعايير التخطيطية والوثائق القانونية المعتمده سواء ضمن مناطق مخططه أو تحت التخطيط او محظورة ويشترط ان تكون هذه الشوارع مرتبطة بشبكة الطرق الرئيسية المعتمده  ضمن المخططات المعتمدة من الوزير .

حرم الطريق: يقصد به الحيز المحصور بين الملكيات المتقابلة والمطلة على الطريق ويشمل زوايا الرؤية والتقاطعات والمساحات المحجوزة للمرافق العامة على طول الطريق .

ممرات المشاة والخدمات : يقصد بها الحيز الذي يفصل بين الاملاك أو الموازي للطرق ويستخدم لمرور المشاة او الخدمات او كليهما ولايسمح بمرور العربات الآلية من خلاله

التقسيم : يقصد به كل تجزئة لقطعة أرض تطل على شارع معنمد الى قطعتين او أكثر داخل نطاق المناطق المنصوص عليها في القانون وهذه اللائحة وذلك بقصد تعميرها أو تطويرها ؟

خط البناء: الخط الذي يحدد المساحة المسموح بالبناء فيها بالدور الأرضي داخل قطعة الأرض وقد يتطابق مع خط التنظيم إن وجد . كما قد يرتد عن حد الطريق أو الشارع أو الحديقة أو ممر مشاة بارتدادات تحددها الاشتراطات التنظيمية للتعمير في المنطقة للواجهات المطلة عليها .

البلوكات : ويقصد بها المساحات المحصورة بين ثلاثة شوارع أو أكثر وتتكون من مجموعة أراضي في مشروع التقسيم

المشروع الابتدائي التقسيم : المشروع اأولي الذي يتقدم به المالك أو من ينوب عنه الى الادارة بغرض الحصول على الموافقة المبدئية للتقسيم من أجل التعمير والتطوير .

الموافقة المبدئية لمشروع التقسيم : ويقصد بها الموافقة التي تصدرها الادارة على مشروع التقسيم الابتدائي ضمن شروط محددة .

المشروع النهائي للتقسيم : ويقصد به مشروع التقسيم المعد من المالك او من ينوب عنه وذلك بعد حصوله على الموافقة المبدئية والذي يلتزم بكافة الشروط والانظمة والمتطلبات المحددة من قبل الادارة والجهات المختصة .

الباب الثاني

الاهداف العامة لمشروعات التقسيم

الفصل الأول : القواعد العامة

مادة (2)

يجب ان تقع الاراضي محل التفسيم ضمن مناطق المخططات التفصيلية المعنمدة وخاضعة للاشتراطات التنظيمية للتعمير والمعايير والمعدلات والاسس التي تتطلبها عملية التقسيم سواء فيما يتعلق بالمعايير التخطيطية و الاشتراطات التنظيمية للتعمير او متطلبات الجهات المختصة وذلك فيما يختص بأبعاد القسائم والمعايير الهندسية للطرق والاماكن المخصصة للمرافق والخدمات وغيرها.

مادة (3)

يجب ان يحقق مشروع التقسيم المقترح المعايير والقواعد والشروط والاوضاع المنصوص عليها في هذه اللائحة وذلك بتوفير مساحات الشوارع والطرق بما فيها متطلبات الرؤية والممرات والخدمات والمرافق العامة والمساحات المفتوحة وغيرها من الخدمات التي تحقق الاهداف العامة للتحطيط الهيكلي او العام او التفصيلي للمنطقة مع الحفاظ على المقومات الصحية و البيئية وملاءمتها للاحتياجات الفعلية للمنطقة او للمدنية او للقرية وفقا لما تتطلبة  السياسة التخطيطية العامة للدولة .

مادة (4)

يجب ان تكون الشوارع والطرق المبنية في وثيقة الملكية الخاصه بالأرض محل التقسيم مرتبطة بشبكة الطرق والمحلية ضمن المخطط التفصيلي المعنمد للمنطقة .

مادة (5)

يجب ان يراعي في تحديد أطوال وعروض وأشكال البلوكات في التفسيم ما يأتي :

أ- توفير الشروط والمتطلبات الواردة في الاشتراطات التنظيمية للتعمير في مختلف مناطق الدولة

ب- إمكان تحديد المواقع المناسبة للمباني في القطع بما يتفق مع الاحتياجات  الخاصه بنوع الاستعمال المتعلق بالمبنى.

ج- توفير متطلبات الاتصال بين الشوارع والطرق والمباني مع تأمين حركة المرور .

د- الطبيعة الطبوغرافية لموقع التفسيم

مادة (6)

بجب ان يراعى عند تخطيط الشوارع والطرق في الأراضي محل التفسيم المتطلبات المستقبلية لتسهيل تقسيم الاملاك المجاورة في المستقبل.

مادة (7)

يحدد مشروع التقسيم الاشتراطات التنظيمية للتعمير التي تطبق على قطع أراضي التفسيم بما يتمشى مع متطلبات التتخطيط التفصيلي المعتمد .

الفصل الثاني
الأسس والمعايير

مادة (8)

(أ) يجب ان تراعى في مشروعات التفسيم والأسس والمعايير التالية :

(ب) ان تكون أبعاد ومساحات البلوكات والقطع . وغيرها من المساحات المخصصة للاستعمالات السكنية او التجارية او الصناعية او الخدمات او المرافق العامة – مصصمة بحيب توفر القدر المناسب من التهوية و الاضاءة وكذا المساحات المفتوحة واماكن انتظار السيارات خارج حدود الشوارع واماكن الشحن والتفريغ.

ان يتم تخطيط الشوارع والبلوكات والقطع في التقسيم بحيث تتناسب مع الطبيعة الكبوغرافية لموقع التفسيم مع المحافظة على المصادر الطبيعية .

(ت) يجب الالتزام بالأسس التخطيطة والتصميمية التي تصدرها الادارة بالتنسيف مع الجهات المختصة مع الاحد في الاعتبار الاستشارات الفنية المقدمة من تلك الجهات بما يتناسب مع الاهداف التخطيطة العامة .

مادة (9)

أ- يجب ان يراعى عند تخطيط الشوارع والطرق وتصميمها بيان عروضها وانحدارتها وفقا للأوضاع المقررة في التخطيط التفصيلي و الأسس والمعايير التخطيطة والتصميمة وعلى الاخص الأمور التالية :

ب- في حالة استحداث شارع أو طريق يمر بأراضي التقسيم في أي منطقة يطبق عليها القانون فأن الحيز الذي يشغله هذا الشارع أو الطريق المستحدث يحتسب ضمن الحيز المخصص للطرق والميادين والحدائق والمرافق العامة ويلتزم الملاك بتوفير هذا الحيز دون مقابل

ت-  اذا كان التفسيم يطل او يحتوي على شارع رئيسي قائم او مفتوح كان للادارة ان تطلب من طالت التقسيم توفير شوارع الخدمة او قطع ذات واجهات مزدوجة او قطع كبيرة العمق او اي حلول أحرى تحقق الفصل بين حركة المرورة الرئيسة وبين حركة المرور المحلية والمشاة .

ث- يجب ان يكون تخطيط الشوارع الداخلية على نحو لا يشجع حركة المرور الرئيسية على اختراقها.

ج- اذا كان التقسيم يستمل على قطع ذات مساحات كبيرة تزيد على المساحات المعتمدة او المبنية بهذه اللائحة وجب على طالب التفسيم ان ينظم وضع هذه القطع وترتبيها بحيث يمكن في المستقبل انشاء الشوارع اللازمة لها عند إعادة تقسيمها  مع توفير حق الارتفاق لمرور المرافق العامة .

ح- اذا كان التقسيم يطل على شارع قائم عرضه أقل من الحد الادنى  المسموح به حسب  المخطط العام او التفصيلي للمنطقة , كان الادارة ان تلزم طالب التفسيم بتوسعة الشارع القائم على ان تحتسب المساحات المقتطعة ضمن النسبة المخصصة للطرق.

مادة (10)

 يتم تحديد عروض الشوارع والطرق حسب الاستعمالات المقترحة للقسائم والكثافات السكانية والسكنية المتوقعة حسب الوضعية القائمة لشبكة الطرق ويجوز تجاوز الحد الأدنى لعروض الطرق في المنطقة ان استلزم الامر ذلك لاعتبارات تخطيطة او تصميمية تحددها الادارة بالتنسيق مع الجهات المختصة وتحسب ضمن  النسبة المخصصة للطرق والخدمات.

مادة (11)

تتولى الادارة اعداد الكتيب الارشادي للمعاير التخطيطة والتصميمية والمتطلبات الفنية للطرق او المرافق والخدمات العامة لمشاريع تقسيم الاراضي وذلك بالتنسيق مع الجهات المختصة .

مادة (12)

يجب ان لا تقل عروض الشوارع والطرق في مشاريع التقسيم المختلفة عن الآتي :

أ- 12,5 مترا في مناطق السكن الخاص "أ"

ب-  12,5 مترا في مناطق السكن الخاص "ب"

ت- 12,5 منرا في المناطق السكن المتصل "أ"

ث- 6 أو 8 أو 10 أمتار في مناطق السكن المتصل " ب" حسب المخطط:

ج- 12,5 مترا في مناطق السكن الحدائقي

ح- 25 مترا في مناطق العامرات الاستثمارية "أ"

خ- 20 مترا في مناطق العمارات الاستثمارية "ب"

د- مترا في مناطق العمارات الاستثمارية "ج"

ذ- 18 مترا في مناطق العمارات الاستثمارية "د"

ر- 15 مترا في مناطق العمارات 4 طوابق

ز- 15 مترا في مناطق العمارات 3 طوابق

س- 18 مترا في مناطق العمارات المتصلة

ش- 20 مترا في مناطق المعارض التجارية 

ص- تحدد عروض طرق مناطق المشاريع الصناعية الانتاجية "أ" و "ب" بالتنسيق مع الجهات المختصة

ض- 15 مترا في مناطق المستوعات والمخازن

ط- 15 مترا في مناطق الصناعات الخفيفة

ظ- 15 مترا في مناطق الورس وخدمات الصيانة

ع- 15 مترا في المناطق الخدمية

غ- 12,5 مترا في المناطق الزراعية

مادة (13)

أ- يجب ان لا تقل مساحة قطع الاراضي بمخطط التقسيم المقترح في المناطق المختلفة عن الآتي :

ب- 450 مترا مربعا في مناطق السكن الخاص "أ" بشرط ان لا تقل طول اصغر ضلع فيها عن ثمانية عشر مترا ولا تقل مساحة قطع النواصي عن 500 متر مربع بشرط ان لا يقل طول اصغر ضلع فيها عن عشرين مترا .

ت- 300 متر مربع في مناطق السكن الخاص "ب" بشرط ان لا يقل طول أصغر ضلع فيها عن سنة عشر مترا ولا تقل مساحة قطع النواصي عن 360 مترا مربعا بشرط ان لا يقل طول اصغر ضلع فيها عن ثمانية عشر مترا

ث- 220 مترا مربعا في مناطق السكن المتصل "أ" بشرط ان لا يقل طول اصغر ضلع فيها عم عشرة أمتار ولا تقل مساحةقطع النواصي عن 240 مترا مربعا بشرط ان لا يقول طول اصغر ضلع فيها عن اثني عشر مترا

ج- 120 مترا مربعا في مناطق السكن المتصل "ب" بشرط ان لا يقل طول اصغر ضلع فيها عن ثمانية أمتار

ح- 1500 متر مربع في مناطق العمارات الاستثمارية "أ" بشرط ان لايقل طول أصغر ضلع فيها عن ثلاثين مترا

خ- 2000 متربع مربع في مناطق العمارات الاستثمارية "أ"بشرط ان لايقل طول أصغر ضلع فيها عن خمسة وثلاثين مترا ولا تقل مساحة قطع النواصي عن 2200 متر مربع بشرط ان لايقل طول أصغر ضلع فيها عن أربعين مترا

د- 1500 مترا مربع في مناطق العمارات الاستثمارية "ب" بشرط ان لايقل طول اصغر ضلع فيها عن ثلاثين مترا ولا تقل مساحة قطع النواصي عن 1800 متر مربع بشرط ان لا يقل طول أصغر ضلع فيها عن خمسة وثلاثين مترا

ذ- 1200 مترا مربع في مناطق العمارات الاستثمارية "ج" بشرط ان لايقل طول أصغر ضلع فيها عن ثلاثين مترا ولا تقل مساحة قطع النواصي عن 1400 متر مربع بشرط ان لا يقل طول أصغر ضلع فيها عن خمسة وعشرين

ر- 800 متر مربع في مناطقالعمارات الاستثمارية "د" بشرط ان لايقل طول أصغر ضلع فيها عن اثني وعشرين مترا ولا تقل قطع النواصي عن 900 متى مربع بشرط ان لايقل طول اصغر ضلع فيها عن خمسة وعشرين مترا

ز- 600 مترا مربعا في مناطق العمارات 4 طوابق بشرط لان لا يقل طول أصغر ضلع فيها عن عشرين مترا ولا تقل مساحة قطع النواصي عن 700 متر مربع بشرط ان لايقل طول اصغر ضلع فيها عن اثني وعشرين مترا

س- 450 مترا مربعا في مناطق العمارات 3 طوابق بشرط ان لايقل طول اصغر ضلع فيها عن ستة عشر مترا ولا تقل مساحة قطع النواصي عن 500 متر مربع بشرط ان لايقل طول أصغر ضلع فيها عن ثمانية عشر مترا

ش- 600 متر مربع في مناطق العمارات المتصله بشرط ان لايقل طول أصغر ضلع فيها عن عشرين مترا

ص-  1000 متر مربع في مناطق المعارض التجارية بشرط ان لايقل طول اصغر ضلع فيها عن خمسة وعسرين مترا ولا تقل مساحة قطع النواصي عن 1200 متر مربع بشرط ان لايقل طول اصغر ضلع فيها عن ثلاثين مترا

ض- تحدد مساخات قطع مناطق المشاريع الصناعية الانتاجية "ا" و "ب" بالتنسيق مع الجهات المختصة .

ط- 1000 متر مربع في مناطق المستودعات والمخازن بشرط ان لايقل طول اصغر ضلع فيها عن خمسة وعشرين مترا ولا تقل مساحة قطع النواصي عن 1200 متر مربع بشرط ان لايقل طول اصغر ضلع فيها عن ثلاثين مترا

ظ- 1000 متر مربع في مناطق الصناعات الخفيفة بشرط ان لايقل طول اصغر ضلع فيها عن خمسة وعسرين مترا ولا تقل مساحة قطع النواصي عن 1200متر مربع بشرط ان لايقل طول اصغر ضلع فيها عشرين مترا

ع- 450 مترا مربعا فيم ناطق الورش وخدمات الصيانة بشرط ان لايقل طول اصغر ضلع فيها عن ثمانية عشر مترا ولا تقل مساحة قطع النواصي عن 500 متر مربع بشرط  ان لايقل طول  اصغر ضلع فيها عن عشرين مترا

غ- 580 مترا مربع في المناطق الخدمية بشرط ان لا يقل طول اصغر ضلع فيعا عن اربعة عشر مترا ولا تقل مساحة قطع النواصي عن 300 متر مربع بشرط ان لا بقل طول اصغر ضلع فيها عن ستة عشر مترا

ف- 6000 متر مربع في المناطق الزراعية بشرط ان لايقل طول أصغر ضلع فيها عن خمسين مترا

مادة (14)

يجب ان تكون نماذج الخرائط والمخططات النهائية لمشاريع التقسيم المختلفة متناسبة مع مساحة الأرض محل التقسيم على ان تشتمل على البيانات التالية :

أ- رسم التصميم المقترح لمشروع التقسيم النهائي على خارطة قياس 28 أو 18 بمقياس رسم 1000:1 أو 2000:1 حسب مساحة الأرض محل التقسيم على النموذج المعد من قبل الادارة لهذا الغرض.

ب- بيان المداخل على كل قسيمة حسب المعايير الهندسية والتخطيطيه المعتمدة .

ت- يجب ان يشتمل مشروع التقسيم النهائي على البيانات التالية:

- رقم المقدمة ورقم التسجيل و الموقع

- مقياس الرسم / اتجاة الشمال/ تاريخ التقسيم/رقم التقسيم

- اسم وعنوان المالك

- اسم وعنوان طالب التقسيم مع ذكر قم التةكيل اذا كان طالب التقسيم غير المالك

ث- توضيح الاستعمالات القائمة للعقار وتحديد مواقع المباني . أن وجدت

ج- توضيح الاستعمالات المقترحة للتقسيم ( الأغراض السكنية / التجارية/ الصناعية/ الخدمات ... الخ ) مع تحديد نسب كل استعمال

ح- وضع جدول يبين فيه عروض ومجموع المساحات المخصصه للقطع وكذلك عروض ومساحات الشوارع والمناطق  المفتوحة ومساحاتها وكذلك المساحات المخصصه للمرافق والخدمات العامة حسب المعايير المعتمدة من الجهات المختصه مع بيان الاستعمالات المقترحة ومساحاتها الاجمالية والنسب المئوية المخصصة لكل فئة.

خ- توقيع المالك او من ينوب عنه.

مادة (15)

يجب ان تدون  الشروط الخاصة بالتقسيم وذلك طبقا للنماذج المعدة من قبل الادارة على ان تشمل التالي:

أ- استعمالات المباني.

ب- الاشتراطات التنظيمية للتعمير

ت- أيه أحكام أخرى تحقق الاهداف العامة المذكورة.

الباب الثالث

إجراءات اعتماد مشاريع مخططات التقسيم

الفصل  الأول

اجراءات تقديم طلبات التقسيم

مادة (16)

يتقم المالك او من ينوب عنه بطلب الى الادارة للحصول على الموافقة المبدئية لمشروع التقسيم وذلك على التموذج المعد لهذا الغرض ويرفق بالطلب مايلي:

أ- شعادة الموافقة التخطيطية على صلاحية الموقع للتعمير و التطوير بموجب الاجراءات المنصوص عليها في المواد من (34) الى (28) من اللائحة التنفيذية للمرسوم بقانون رقم (2) لسنة 1994 بشأن التخطيط العمراني.

ب- نسخة من وثيقة الملكية او شهادة الملكية المؤقتة على ان تكون متضمنة للخارطة المترية المعتمدة من قبل الادارة العامة للمساحة بجهاز المساحة والتسجيل العفاري

ت- الموقع العام للعقار بمقياس رسم مناسب

ث- شهادة مسح معتمدة مبينا عليها مواقع الخدمات الهندسية إن وجدت

ج- الايصال الدال على اداء الرسم المستحق للنظر في الطلب .

ح- مقترح مبدئي للتقسيم بمقياس 1000:1 أو 2000:1 حسب مساحة الأرض .

خ- صورة من التوكيل الرسمي في حالة إنابة المالك للغير مصدقا عليها من وزارة العدل والشئون الاسلامية مع ابراز  الأصل عند تقديم الطلب

د- توقيع المالك او من ينوب عنه لمشروع التقسيم المقترح

ذ- ثلاث نسخ ورقية ورقمية من مشروع التقسيم المقترح مع بيان الطبيعة الطبوغرافية للموقع ( الخطوط الكنتورية) ويجوز للادارة ان تطلب التفاصيل الآتية:

- قطاعات رأسية للأرض على مسافات بتم تحديدها من قبل الادارة حسب الحاجة

- تطور عام لوضع المباني والمنشآت المفترحة على هذه المقاطع( القطاعات) لدراسة أثر الفروق في الارتفاعات على كل أرض ودراسة مناسيب الشوارع والطرق المقترحة معدة من قبل شركة متخصصه في الاعمال المساحية و معتمدة من قبل ادارة المسح الطبوغرافي بجهاز المساحة  والتسجيل العقاري .

-  ايه معلومات او دراسات متعلقة بالمشروع

- اي عدد اضافي  من النسخ لمشروع التقسيم المقترح بعد اجراء التعديلات عند الفحص.

مادة (17)

تقوم  الادارة بفحص طلب التقسيم على النحو التالي :

أ- فحص  الوثائق والمستندات  المقدمة مع الطلب

ب- دراسة مشروع التقسيم المقترح من الناحية التخطيطة

ت- يتم عرض مشروع التقسيم المقترح على الوكيل المساعج للادارة للموافقة المبدئية او التأجيل او الرفض وذلك تمهيدا لاستكمال الاجراءات مع الجهات المختصة في حالة الموافقة

ث- مخاطبة الجهات المختصة بالخدمات والمرافق العامة و الجهات ذاك العلاقة كتابيا لمعرفة احتياجاتها وملاحظتها على مشروع التقسيم المقترح على ان تقوم تلك الجهات بالرد على ذلك في مدة لا تزيد على 30 يوما من تاريخ استلامها لمشروع التقسيم المقترح ، وفي حالة عدم اخطار الادارة في الفترة المحددة بعد ذلك موافقة ضمنية على مشروع التقسيم المقترح .

مادة (18)

تتولى الادارة دراسة وبحق طلب التقسيم بعد استلام احتياجات وملاحظات الجهات المختصة . ويتم الرد على المالك او من ينوب عنه في مدة لا تزيد على شهرين من تاريخ تقديم الطلب وتكون الافادة حسب الحالات التالية :

أ- الموافقة : يتم افادة صاحب الطلب بانه سوف يتم اعداد المشروع النهائي

ب-  طلب اجراء تعديلات جزئية او كلية على مشروع التقسيم المفترح خلال  مدة لاتزيد على شهرين من تاريخ تقديم الطلب ويتم تأجل البت في الطلب لحين استكمال جميع المستندات الناقصة والمطلوبة ولا تحتسب هذه المدة ضمن الفترة المحددة  لمراجعة االطلب والبت فيه

ت- الرفض مع بيان اسباب الرفض

مادة (19)

تتولى الادارة اعداد المخطط النهائي لمشروع التقسيم المقترح

الفصل الثاني

اجراءات اعتماد مشروعات تقسيم الاراضي

مادة(20)

لايجوز تنفيذ مشروع تفسيم الا بعد اعتمادة وفقا للشروط والقواعد والاسسس والمعايير المنصوص عليها في مرسوم بقانون رقم(2) لسنة 1994 بشأن تقسيم الاراضي المعدة للتعمير والتطوير وهذه اللائحة  والقرارات الوزارية.

مادة (21)

تتولى الادارة فحص المخطط النهائي لمشروع التقسيم بعد التأكد من استيفاء جميع المتطلبات واخطار المالك بقرارها خلال 30 يوما من تاريخ قبول الطلب , وفي حالة التعديل او التأجيل يجب ان يذكر في الاخطار اسباب ذلك ، وفي حالة موافقة الادارة على مشروع التقسيم النهائي تستكمل اجراءات اعتماد المشروع.

مادة (22)

تتولى الادارة عرض مشروع التقسيم النهائي مع جميع المستندات والوثائق الفنية والقانونية على الوكيل المساعد للادارة للمراجعة و التوقيع تمهيدا للاعتماد.

مادة (23)

يتم عرض مشروع التقسيم النهائي مع جميع المستندات و الوثائق الفنية والقانونية على الوزير للاعتماد النهائي وفي حالة ما اذا كان عدد قطع التقسيم خمس قطع فأقل ولايشتمل  المشروع على شوارع داخلية ولايمكن اعادة تفسيم الاراضي مرة اخرى فيعتمد المشروع من قبل مدير ادارة تخطيط المدة و القرى مع تطبيق الاشتراطات التنظيمية للتعمير بالمنطقة وللادارة اخذ رأي الجهات الخدمية اذا ما اقتضت الحاجة لذلك

مادة (24)

يتم تحويل مخطط التقسيم المعتمد بكتاب الى الادارى العامة للتسجيل العقاري بجهاز المساحة والتسجيل العقاري ، على ان يشتمل الكتاب على المرفقات التالية

أ- نسخة من وثيقة الملكية للأرض محل التقسيم

ب- نسخة من مخطط التقسيم المعتمد

ت- اقرار التنازل من المالك او من ينوب عنه عن الاراضي المخصصه للمنفعه العامة بمخطط التقسيم المعتمد.

مادة (25)

تتولى الادارة تسليم المالك نسحة واخدة من مخطط التقسيم المعتمد من اجل تسجيل قطع اراضي التفسيم بالادارى العامة للتسجيل العقاري بجهاز المساحة والتسجيل العقاري

مادة (26)

يتقدم المالك الى الادراى العامة للتسجيل العقاري بطلب تسجيل اراضي نخطط التقسيم المعتمد للحصول على ارقام المقدمات لتلك الاراضي لما فيها الاراضي المخصصه للمنفعه العامة

مادة(27)

يقوم المالك او من ينوب عنه بتسجيل معاملة  التقسيم لدى الادارة العامة للمساحة بجهاز المساحة والتسجيل العقاري وفتح المعاملات المساحية لتحديد قطع الاراضي مشروع التقسيم

مادة (28)

يتولى المكتب الاستشاري المختصص القيام بحساب المساحات وعمل الاحداثيات المحددة لكل قطعه وذلك حسب شروط واجراءات الادارة العامة للمساحة بجهاز المساحة والتسجيل العقاري.

مادة(29)

تتولى لاادارة العامة للمساحة بجهاز المساحة والتسجيل العقاري مراجعة وفحص الرسومات المساحية والمستندات المقدمة من المكتب الاستشاري المختصص حسب الاجراءات المتبعة لديها للادارة ان تطلب ايه معلومات تعتبرها ضرورية لاستكمال اجراء فحص المعلومات المقدمة والتوقيع على مشروع التقسيم.

مادة (30)

تقوم الادارة العامة للمساحة  باصدار الخرائط المتربة الخاصه بوثائق الملكية المنفردة لقطع اراضي مشروع التقسيم وارسالها الى الادارة العامة للتسجيل العقاري وذلك بعد التأكد من  وضع العلائم المساحية من قبل المكتب الاستشاري المتخصص واصدار الشهادات الجماعية لمخطط التقسيم مبينا عليها الاحداثيات ومساحة قطع الاراضي حسب مخطط التقسيم المعتمد

مادة(31)

تتولى الادارة العامة للمساحة ارسال نسخ ورقية ورقمية من شهادة المسج الجماعية لمشروع التقسيم المعتمد الى الادارة والبدلية المختصة .

مادة(32)

يجب على الادارة ارسال نسخ من قرار الاعتماد والمستندات المصدقة لمخطط التقسيم الى الجهات المسئولة عن تنفيذه وذلك في مدة لا تزيد على 45 يوما من تاريخ الاعتماد

مادة(33)

تتولى الادارة اخطار الجهات المختصة والمرافق العامة بالدولة الاراضي المخصصة لكل جهة على حدة لمتابعة اجراءات تسجيل الاراضي

الفصل الثالث

اجراءات اعتماد مشروعات تقسيم المساحات المغمورة

مادة(34)

أ- يتقدم المالك الى البلدية المختصة للحصول على رخصة بدفن الشارع المؤدي للأرض بعد حصوله على الموافقة المبدئية على مشروع تقسيم الارض المغمورة التي يعتزم تقسيمها وذلك تنفيذا للمادة(1) من قانون تنظيم المباني الصادر بالمرسوم بقانون رقم (13) لسنة 1977 ، وكذلك على المالك الحصول على تصريح من الادارة العامة لحماية الثروة البحرية بالهيئة العامة لحماية الثروة البحرية والبيئية والحياة الفطرية تنفيذا للمادة (21/هـ) من المرسوم بقانون رقم (20) لسنة 2002 بشأن تنظيم صيد و استغلال وحماية الثروة البحرية مع مراعاة احكام المرسوم بقانون رقم (21) لسنة 1996 بشأن البيئة ، وتقوم البلدية المختصة بالتنسيق في هذا الشأن مه الهيئة العامة لحماية الثروة البحرية والبيئة و الحياة الفطرية.

ب- بعد حصول المالك على رخصة دفن الأرض يقوم بدفنها طبعا للمواصفات وللشروط الفنية بمواد مناسبة غير عضوية مع الالتزام بأن لاسقل منسوب السطح النهائي للأرض موضوع الطلب عن منسوب سطح البحر ( منسوب الصفر المعتمد بمملكة البحرين ( والمعتد من قبل البلدية المختصة .

ت- يخطر المالك البلدية المختصة باتمام عملية دفن الارض التي يعتزم تقسيمها بموجب شهادة فنية معدة من أحد المكاتب الاستشارية المتخصصه و معتمدة من قبل "إدارة المسح الطبوغرافي  وذلك حسب شروط ومواصفات الادارة , كما ترسل جميع البيانات المساحية الطبوغرافية والمعدة من قبل المكتب الاستشاري إلى ادارة المسح الطبوغرافي وذلك بحسب شروط ومواصفات الادارة .

ث- بعد التحقق من صحة البيانات المقدمة تصدر البلدية المختصة شهادة اتمام دفن الارض المراد تطويرها بعد التنسيق مع الهيئة العامة لحماية الثروة البحرية والبيئة والحياة الفطرية

ج- يتقدم المالك الى الادارة العامة للمساحة بجهاز المساحة والتسجيل العقاري بطلب مصحوب بشهادة اتمام دفن  الارض للحصول على شهادة مسح صالحة للتعمير والتطوير

ح- بعد حصول المالك على شهادة المسح يتقدم بطلب تقسيم أرضه حسب المواد الواردة في هذه اللائحة.

الفصل الرابع

الاجراءات عند طلب تعديل إلغاء التقسيم المعتمد

مادة (35)

في حالى رغبة المالك تعديل او الغاء مخطط التفسيم المعتمد من الوزير فعلية التقدم بطلب كتابي منه او من ينوب عنه قانونيا حسب النموذج المعد لهذا الغرض الى الادارة موضحا فيه الاسباب المؤدية الى التعديل او الالغاء ويكوب الطلب مرفقا بالبيانات التالية :

أ- صورة عن التقسيم المعتمد

ب- نسخة من وثيقة الملكية ( وثائق الملكية المنفردة) على ان تكون متضمة للخارطة المترية المعتمدة من الادارة العامة للمساحة بجهاز المساحة و التسجيل العقاري.

ت- شهادة اثبات ملكيته لجميع قطع اراضي مشروع التقسيم المعتمد او موافقة ملاك قطع اراضي التقسيم التي تم التصرف بها

ث- التعديل المقترح ان وجد

ج- الايصال الدال على اداء الرسم المستحق للنظر في الطلب

ح- موافقة الادارة العامة للتسجيل العقاري بجهاز المساحة والتسجيل العقاري على طلب التعديل او ارفاق صورة من حكم نهائي صادر عن المحكمة المحتصة او اقرار موثق امام كاتب العدل من اطراق التصرف وذلك عملا بالمادة رقم (54) من قانون التسجيل العقاري الصادر بالمرسوم بقانون رقم (15) لسنة 1979

مادة (36)

تتولى الادارة البت في طلب الغاء او تعديل مخطط التقسيم المعتمد بالتنسيق مع الجهات المختصة خلال مدة لا تزيد على اربعة أشهر من تاريخ تقديم الطلب وتتبع الاجراءات التالية :

أ- استشارة الجهات المختصة بالخدمات والمرافق.

ب-  اخطار الادارة العامة للتسجيل العقاري بجهاز المساحة و التسجيل العقاري بوقف التصرف والتداول لأراضي  التقسيم الموثقة لحين الانتهاء من البت في طلب التعديل او الالغاء

ت- اخطار البلدية المختصة بايقاف صرف ايه تراخيص بناء لحين الانتهاء من البت في الطلب

ث- عرض الطلب على الوكيل المساعد للادارة تمهيدا لرفع توصية الى الوزير لاتخاد القرار المناسب

ج- اخطار المالك بقرار الوزير بالموافقة على المشروع مع بيان الشروط او الرفض مع بيان الاسباب

ح- اخطار الجهات المختصة بالخدمات والمرافق والجهات ذات العلاقة بالقرار النهائي و ذلك خلال مدة لاتزيد على 45 يوما من تاريخ صدور القرار.

الباب الرابع

الاحكام العامة

الفصل الاول

قواعد التخطيط

مادة (37)

تعتبر جميع الشوارع والطرق والممرات والمساحات والمفتوحة والاراضي المخصصة للمرافق والخدمات واماكت الترويح وغيرها من المساحات ملكا للدولة بمجرد اعتماد مخطط التقسيم ويتم العمل باجراءات تسجيلها

مادة(38)

يجوز لاعتبارات تخطيطية اتفاق المالك او الملاك مع الادارة على انشاء طريق يصل الارض المراد تقسيها بطريق عام معتمد على ان يلتزم طالبو التقسيم ( الملاك) بتسديد كافة تكاليف استملاك العقارات الللازمة لتحديد حرم هذا الطريق وتكاليف الانشاء وتزويده بالمرافق العامة حسب المعايير التصميمية والفنية المعتمدة لدة الجهات المحتصة كل فيما يعنية  ، وذلك بعد أخذ موافقة البلدية المختصة والملاك المتأثرين.

مادة(39)

يجوز للادارة لاعتبارات تخطيطية ان تقوم بعمل مشروع تقسيم اراضي يضم اكثر من ارض متجاورة حيث تقوم بتخطيط شبكة الطرق والخدمات والمرافق العامة ان استلزم الامر ذلك وتقوم باقتطاع النسب المنصوص عليها في المادة (5) من المرسوم بقانون رقم (3)  لسنة 1994 بشأن تقسين الارضي المعدة للتعمير والتكوير من كل ملكية على ان يعاد تجميعها في ارض واحدة او اكثر اذا استعدى الامر ان تكون هذه الاراضي مقطوعة من مالك واحد تلتزم الادارة بتخصيص ارض اخرى له ضمن هذا المشروع

مادة (40)

تتولى الادارة عرض التقسيم الجديد المعد من قبلها على الملاك لأخذ موافقاتهم الموثقة لدى كاتب العدل والبدء بالتنفيذ بموجب قرار صادر عن الوزير يحدد فيه الفترة الزمنية اللازمة لتنفيذة.

مادة(41)

على الملاك الموافقين على مشروع التقسيم  المعتمد من الوزير توثيق موافقتهم امام كاتب العدل وايداع النسخة الاصلية لدى الادارة ضمن المستندات الرسمية لمشروع التقسيم ، اما في حالة رفض بعض الملاك لمشروع التقسيم المذكور فانه يحق للملاك التقدم بكتا بالى الوزير مبين فيه اوجه عدم الموافقة وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ اخطارهم بالمشروع ، وفي حالة انقضاء هذه المدة وعدم موافقته بعض الملاك يجوز اتخاذ اجراءات الاستملاك لأراضيهم تطبيقا للمادة (11) من المرسوم بقانون (3) لسنة 1994 بشأن تقسين الاراضي المعدة للتعمير والتطوير .

مادة (42)

يتولى الملاك استكمال اجراءات تنفيد مخطط التقسم المعتمد من الوزير على النحو التالي:

أ- ازالة الاملاك المنقولة والمنشآت الواقعة ضمن المناطق المتأثرة

ب- اخلاء وتسليم المناطق الواقعة ضمن مسارات الطرف والمناطق المخصصه للمرافق والخدمات

ت- تجهيز الموقع بازالة جميع العوائق المادية وذلك تمهيدا لمسحه وتثبيت العلائم  المساحية من اجل اصدار الخرائط المترية لوثائق الملكية الجديدة.

الفصل الثاني

التظلمات

مادة (43)

يجوز لمن تقدم بطلب للحصول على الموافقة المبدئية او النهائية لمشروع التقسيم ورفض طله ان يتظلم لدى الوزير خلال فترى لا تزبد على (30) يوما من تاريخ اخطاره بالقرار.

مادة(44)

يقدم التظلم كتابة الى الوزير ، ويجب ان يشتمل التظلم على البيانات ويرفق به المستندات التالية :

أ- بيانات المتظلم الشخصية وعنوانه حسبما هو مبين ببطاقة الهوية

ب- بيانات الطلب الذي تقدم به المتظلم للتقسيم كاملة ومستوفاة وفقا لهذه اللائحة الخاصة بالموافقة المبدئية او النهائية لمشروع التقسيم

ت- اسباب اعتراض المتظلم على القرار

مادة (45)

تقيد التظلمات في سجل خاص بعد لهذا الغرض ويجب اني يكون السجل مرقما بأرقام مسلسلة وتفرد لكل تظلم صفحة او اكثر تدون بها البيانات المتعلقة به

مادة(46)

يصدر الوزير قرارا بتشكيل لجنة التظلمات حسبما نصت عليه المادة (17) من المرسوم بقانون رقم (3) لسنة 1994 بشأن تقسيم الاراضي المعدة للتعمير والتطوير وتختص هذه اللجنة بالنظر في كافة التظلمات من القرارات التي تصدرها الوزارة.

مادة (47)

تتولى لجنة التظلمات البت في التظلمات المحولة اليها من الوزير وابداء الرأي بشأنها خلال ستين يوما من تاريخ تقديم التظلم ولا تكون اجتماعات اللجنة صحيحة الا بحضور ثلثي اعضائها وتصدر قرارتها بأغلبية  اصوات الحاضرين وعند تساوي الاصوات يرجح الجانب الذي منه رئيس اللجنة  او من ينوب عنه وتكون قرارات الللجنة مسببة ولا تكون قرارات اللجنة النهائية الا بعد اعتمادها من الوزير

مادة(48)

تدون اعمال اللجنة ومناقشاتها في سجل خاص يعد لهذا الغرض يوقع صحائفه من الرئيس والاعضاء وأمين سر اللجنه

مادة (39)

تخطر لجنة التظلمات المتظلم بقرار الوزير بكتاب مسجل بعلم الوصول على العنوان الموضع بطلب التظلم

مادة(50)

يجوز لكل ذي شأن الطعن في قرار الوزير في شأن تظلمه امام المحكمة الكبري المدنية خلال ستين يوما من تاريخ اخطارة بالقرار او من تاريخ مضي ستين يوما على تقديم تظلمه دون البت فيه.

مادة(51)

كل من يخالف احكام هذه اللائحة يعاقب بالعقوبات المقررة في المادة (18) من المرسوم بقانون رقم (3) لسنة 1994 بشأن  الارضي المعدة للتعمير والتطوير